بررسی کامل حق سرقفلی و مهم‌ترین نکات قانونی آن + ویدئو
حتماً شما هم در سطح شهر و بر سردر مغازه‌ها و بنگاه‌های معاملات املاک تابلوهایی دیده‌اید که روی آن نوشته شده است: «سرقفلی این مغازه به فروش می‌رسد». در چنین مواقعی ممکن است این سؤال برایتان پیش بیاید که سرقفلی مغازه و اماکن تجاری چه تفاوتی با مالکیت آن‌ها دارد. در این نوشته، مفهوم سرقفلی در قانون مدنی را به زبان ساده توضیح می‌دهیم.
مصاحبه اختصاصی زندگی سالم در بخش نکات روزانه حقوقی با دکتر مهدی جلیلیان، وکیل پایه یک دادگستری
سرقفلی و مقایسه آن در قوانین قدیم و جدید
در مورد حق سرقفلی در قانون مدنی (مخصوص اماکن تجاری)، بهتر است از تاریخچه آن آغاز کنیم. در سال ۱۳۵۶ قانونی تحت عنوان «قانون روابط موجر و مستأجر» تصویب شد. بر اساس این قانون گفته شد، زمانی که مستأجری اجاره نامه‌ای تنظیم می‌کند، برای اجاره همان مکان در آینده صاحب اولویت می‌شود. به این معنا که مالک نمی‌تواند مستأجر را به اجبار از محل اجاره شده بیرون کند؛ تنها مجاز است هر سه سال یک بار برای تعدیل یا به‌روزرسانی اجاره بها اقدام کند، اما تا پایان مدت اجاره حق ندارد مستأجر را مجبور به تخلیه ملک نماید.
قانون سرقفلی از سال ۱۳۷۶
این وضعیت ادامه داشت تا این‌که در سال ۱۳۷۶ قانون جدیدی تصویب شد. طبق این قانون، مستأجر تنها در صورتی صاحب حق سرقفلی می‌شود که در اجاره نامه به صورت مشخص قید شده باشد و مبلغی نیز بابت این حق به مالک یا موجر پرداخت کند.
حق سرقفلی چه نوع حقی است؟
در حال حاضر، افرادی که دارای حق سرقفلی هستند، می‌توانند از محل اجاره شده استفاده کنند و مالک حق ندارد آنان را به اجبار از ملک خارج کند. تنها مجاز است هر سه سال یک بار برای به‌روزرسانی اجاره بها اقدام کند.
حق سرقفلی چگونه ایجاد می‌شود و نکات مهم درباره آن
چند نکته مهم در مورد حق سرقفلی وجود دارد:
- معمولاً در قراردادهای اجاره‌ای که با حق سرقفلی تنظیم می‌شود، ذکر می‌گردد که مستأجر تنها مجاز به انجام یک شغل مشخص در مغازه است. اگر شغل خود را تغییر دهد، مالک می‌تواند از او بخواهد مغازه را تخلیه کند. در چنین حالتی، مالک موظف است مبلغی را بابت حق سرقفلی به مستأجر پرداخت کرده و سپس ملک را تحویل بگیرد.
- صاحب حق سرقفلی برای انتقال یا واگذاری این حق به شخص دیگر، حتماً باید از مالک اجازه بگیرد.
- حق سرقفلی صرفاً مربوط به املاک تجاری است و در مورد املاک مسکونی چنین مفهومی وجود ندارد.
نتیجه‌گیری
حق سرقفلی یکی از مهم‌ترین مفاهیم در معاملات املاک تجاری است که تفاوت زیادی با مالکیت عادی دارد. شناخت دقیق قوانین مربوط به حق سرقفلی، مانند نحوه ایجاد، انتقال و محدودیت‌های آن، می‌تواند از بروز اختلافات میان مالک و مستأجر جلوگیری کند. بر اساس قانون جدید از سال ۱۳۷۶، حق سرقفلی تنها زمانی معتبر است که در قرارداد ذکر شود و مبلغی بابت آن پرداخت گردد. آگاهی از این موضوع نه تنها به مستأجران برای حفظ حقوقشان کمک می‌کند، بلکه موجب می‌شود مالکان نیز در تنظیم قراردادهای اجاره تجاری با دیدی روشن‌تر عمل کنند. بنابراین، درک درست از حق سرقفلی در قانون مدنی، گامی اساسی برای انجام معاملات ایمن و قانونی در املاک تجاری است.